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买商品房前是不是非要签认购书

❈问题解答


一、买商品房前是不是非要签认购书?

买商品房前不一定要签认购书,双方自行决定即可。认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的协议,目的是约定双方日后要签订房屋买卖合同,不属于签订合同的法定步骤。

二、签商品房认购书注意什么?

1、认真阅读认购书条款。
2、不要约定给付定金。
3、签订《认购书》并非必经程序。
4、对于物业、房屋装修以及相关费用的收取应在认购书中有明确规定。

❈法律依据


一、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条
商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

二、《商品房销售管理办法》第七条

商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。

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商品房买卖的流程是什么?

1、签订《认购书》。

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。

2、签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》。

购买人在签订《认购书》后,应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环,是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

3、与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。

为鼓励购房者购买所建房屋,开发商请求银行提供房地产抵押贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中,购房人通过按揭方式购买商品房的,通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商,其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。

4、办理预售登记。

商品房预售,开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理预售(买卖)登记时,买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理,也可以委托他人代理,委托代理人办理的,应当有书面委托书。如果亲自办理手续,应携带上述能证明身份的个人有效证件。

5、《商品房抵押贷款合同》登记备案。

在购买人取得商品房产权之前,无法就按揭房屋产权进行他项权利登记,因此,交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章,并有房管局出具房地产抵押登记证明书,以此公示房屋按揭的情形。

6、房屋交付使用。

开发商应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。开发商入住通知单,并安排购房人与物业服务公司接洽。物业服务公司将给购房人出具《临时业主公约》和收费标准。

7、办理大确权证(初始登记)。

商品房在竣工验收合格后的30天内,开发商到当地房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续,经审查确认权属后,由登记所发给《商品房产权权属证明书》,将整幢确权到开发商名下,亦即将整幢物业的产权初始登记到开发商名下。

8、办理产权过户,领取房产证。

开发商应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

9、办理抵押权登记。

购房人取得房产证之后,根据按揭合同约定,到房管部门办理房屋抵押登记,至此,房地产抵押发生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。实践中,银行为防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易的情况发生,一般会自己收执保管业主的房产证。

10、买受人还清按揭贷款,注销抵押登记。

买受人按贷款合同规定的期限按时还清银行按揭袋款或提前还清银行的按揭贷款后,持相关还清贷款的证明及相关资料,到房管部门注销房屋的抵押登记,银行向房管部门交还《房屋他项权证》。自此,业主将银行收执的房产证收回,该房的抵押行为解除,业主完全掌握房屋的所有权。

❈相关问题


购买回迁房可以用公积金贷款吗?

看具体情况定。如果买的回迁房五证齐全就可以公积金贷款,仅有回迁证是不能贷款的。

《城市房地产管理法》第六十一条第三款,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

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