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商品买卖合同和预售合同一样吗 有哪些注意事项

✔ 问题解答


一、商品买卖合同和预售合同一样吗?

商品房预售合同与商品房买卖合同的主要区别:

1、标的物不同

商品房预售合同:标的物为还在建设中的房屋,具有不可预见性。

商品房买卖合同:标的物在法律上呈现出复杂的形态。标的物既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

2、合同履行周期不同

商品房预售合同:在商品房预售交易中,从订立合同到房屋竣工需要较长的时间。在订立合同后房屋完工前可能出现很多情况影响房屋的竣工,所以对于预购方存在一定的风险。

商品房买卖合同:一般买卖合同成立后,出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。

3、概念不同

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人,买受人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证,是确定开发商和消费者权利义务的依据。

二、商品买卖合同有哪些注意事项?

1、商品买卖合同主体如何明确在签订买卖合同中,应先审查买卖双方的名称、地址、身份信息等资料是否真实,合同双方是否具有签约的权限。

2、商品买卖合同中的标的物如何明确买卖合同中应视标的物的类型,在合同中将其特定化。

3、商品买卖合同中对标的物的质量如何要求质量要求,是指出卖人出卖的物品经双方约定,必须要达到的技术等级,如国际认证标准、国家标准、部门标准、行业标准等要求,或者符合机器质量法规定的其他标准,出卖人出卖的物品达不到合同约定的质量要求,应视为违约行为,应承担违约责任。

4、商品买卖合同中怎样确定标的物交付方式、地点,如产生运输费用的,将由哪方承担在买卖合同中,应在合同中约定:标的物由卖方送货,还是由买方提货。对于“交货地点”也应当明确约定,因为该交货地点可能关系到货物毁损、灭失风险的转移。一般货物毁损、灭失风险随货物所有权转移面转移,属于动产的货物在所有权交付时转移。如:在合同中约定交货地点为卖方的仓库,则意味着该货物一旦出库,其毁损、灭失的风险则转移到买方处,因此,在签订合同时,对于交货地点的选择上,应慎重对待。另外,对于运输费用的产生,双方应在合同中明确,合同标的物的价款是否包含运输费用,如不包含,相关的运输费用由谁承担,运输费用如何支付等等。

5、商品买卖合同中如何约定履行期限,有的买卖合同对履行期限作出模糊约定,如“一个月内履行完毕”,但从何时起算一个月没有约定,这就容易使双方产生歧义,都作出对自己有利的解释;如果将期限明确化,约定在“某年某月某日前履行完毕”,则就避免了歧义的产生。

6、商品买卖合同中如何约定合同款项的支付方式与支付时间。

7、商品买卖合同中如何约定违约责任违约,责任要条款化。

☪ 法律依据


一、《城市商品房预售管理办法》

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条 商品房预售应当符合下列条件:

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

二、《民法典》

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

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